5 zlatých pravidel při koupi nemovitosti

Dnes se podíváme na to, co odlišuje kupující, kteří udělají skvělý obchod, od těch, kteří po čase litují. Projdeme si pět nadčasových pravidel, která platí bez ohledu na to, zda kupujete svůj první byt nebo pátou investiční nemovitost. A na konci si ukážeme praktický checklist, který si můžete vzít přímo na podpis kupní smlouvy.

Koupě nemovitosti je pravděpodobně největší finanční rozhodnutí Vašeho života. A přesto ho spousta lidí dělá pod tlakem, ve spěchu a bez dostatečné přípravy. Výsledek? Zbytečně přeplacená nemovitost, právní komplikace, nebo byt ve špatné lokalitě, který pak nejde prodat. Nic z toho se Vám stát nemusí — pokud budete postupovat správně.

Pravidlo 1: Lokalita, lokalita, lokalita — jak ji správně vybrat

V realitách existuje jedno pravidlo, které platí vždy a všude: nejdůležitější věcí při koupi nemovitosti je lokalita. Byt lze zrekonstruovat. Dispozici lze někdy změnit. Ale lokalitu nezměníte nikdy.

Co přesně znamená dobrá lokalita? Nejde jen o prestižní adresu. Jde o dostupnost — jak daleko je zastávka MHD, škola, obchod, lékař. Jde o bezpečnost a charakter čtvrti. Jde o plány rozvoje okolí — zda se v blízkosti neplánuje dálnice, průmyslová zóna nebo výšková zástavba, která Vám vezme výhled. Před koupí si lokalitu projděte pěšky — ráno, večer i o víkendu. Každá denní doba Vám o místě řekne něco jiného.

Pravidlo 2: Nikdy nekupujte bez prohlídky a kontroly dokumentů

Zní to jako samozřejmost. A přesto se stále najdou lidé, kteří koupí nemovitost jen na základě fotek a nadšeného popisu makléře. To je jedna z nejdražších chyb, kterou můžete udělat.

Prohlídka nemovitosti by měla být důkladná a ideálně ve více časech. Podívejte se na stav konstrukce, střechy, rozvodů elektřiny a vody. Zjistěte, kdy byla naposledy rekonstrukce a co přesně bylo opraveno. A stejně důležitá jako fyzická prohlídka je kontrola dokumentů — výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví, případné zástavy, věcná břemena nebo exekuce. Žádný dokument nepodceňujte a nic neberte pouze za slovo.

Pravidlo 3: Počítejte s rezervou 20 % nad cenu nemovitosti

Cena nemovitosti je jen začátek. Kupující, kteří s tímto nepočítají, se pak ocitají ve finanční tísni ještě dřív, než se do bytu vůbec nastěhují. Co vše je potřeba zahrnout do celkových nákladů?

K ceně nemovitosti přičtěte daň z nabytí, pokud se na Vás vztahuje, poplatky za převod, náklady na právní servis, provizi realitní kanceláře, případné náklady na rekonstrukci nebo vybavení a rezervu na nečekané výdaje. Jako bezpečná hranice platí: počítejte s tím, že celkové náklady budou přibližně o 20 % vyšší, než je samotná kupní cena. Kdo s touto rezervou počítá dopředu, má klid. Kdo nepočítá, řeší problémy.

Pravidlo 4: Myslete na budoucí prodejnost

I když kupujete nemovitost pro sebe a plánujete v ní bydlet dvacet let, vždy myslete na to, jak snadno ji jednou prodáte. Životní situace se mění — rodina roste, práce se přestěhuje, plány se změní. A v tu chvíli budete rádi, že jste koupili nemovitost, o kterou bude zájem.

Co ovlivňuje budoucí prodejnost? Lokalita — jak jsme si řekli, ta je klíčová. Dispozice — menší byty 1+kk a 2+kk jsou na trhu vždy žádané. Stav nemovitosti a domu jako celku. A také to, zda se jedná o osobní vlastnictví nebo družstevní podíl. Nemovitost, která se snadno prodá, je ta, která osloví co nejširší skupinu kupujících — mladé páry, rodiny i investory zároveň.

Pravidlo 5: Důvěřujte, ale prověřujte — právní čistota nemovitosti

Toto pravidlo může být doslova rozdílem mezi dobrým obchodem a noční můrou. Právní čistota nemovitosti je absolutní základ, který nelze přeskočit ani zkrátit. A přesto ji spousta kupujících podceňuje, protože jim prodávající nebo makléř řekne: „Vše je v pořádku, nemusíte se bát.“

Co prověřit? Výpis z katastru nemovitostí — zda je prodávající skutečně vlastníkem a zda na nemovitosti neváznou zástavy nebo exekuce. Stav společných prostor a závazky vůči společenství vlastníků. Případné soudní spory týkající se nemovitosti. Ideálně nechte celou dokumentaci prověřit nezávislým právníkem, který hájí výhradně Vaše zájmy — ne zájmy prodávajícího nebo realitní kanceláře.

Checklist před podpisem kupní smlouvy

Než podepíšete kupní smlouvu, projděte si tento seznam. Každý bod, který nemůžete odškrtnout, je důvod k pozastavení nebo dalšímu prověření.

• Zkontrolovali jste výpis z katastru nemovitostí a list vlastnictví?
• Prověřili jste případné zástavy, věcná břemena a exekuce?
• Prohlédli jste nemovitost osobně — ideálně vícekrát a v různých denních dobách?
• Nechali jste kupní smlouvu zkontrolovat nezávislým právníkem?
• Máte jasno v celkových nákladech včetně poplatků a rezervy?
• Víte, jaký je stav fondů oprav a závazků vůči společenství vlastníků? 
• Máte připravené financování — hotovost nebo schválenou hypotéku? 
• Ověřili jste totožnost prodávajícího a jeho oprávnění nemovitost prodat?

Nejčastější chyby kupujících a jak se jim vyhnout

Za léta práce v realitách vidíme stále stejné chyby, které kupující dělají. A přitom se jim lze velmi snadno vyhnout, pokud víte, na co si dát pozor.

První chybou je rozhodování pod tlakem. Makléř říká, že je o byt velký zájem a musíte se rozhodnout hned. Nikdy se nerozhodujte pod tlakem — dobrá nemovitost Vaše rozhodnutí unese. Druhou chybou je podcenění nákladů na rekonstrukci. To, co vypadá jako „lehká kosmetika“, může snadno vyjít na statisíce. Třetí chybou je ignorování společných prostor a stavu celého domu — stav výtahu, střechy nebo fasády se Vás přímo týká. Čtvrtou chybou je spoléhání se pouze na makléře prodávajícího. Ten hájí zájmy prodávajícího — ne Vaše. A pátou, možná nejdražší chybou, je podpis smlouvy bez právní kontroly. Jedna špatně formulovaná věta může mít obrovské důsledky.

Koupě nemovitosti nemusí být stresující ani riskantní — pokud k ní přistoupíte připraveni. S těmito pěti pravidly a checklistem v ruce máte výrazně lepší výchozí pozici než většina kupujících na trhu. A pokud chcete mít po svém boku někoho, kdo celý proces zná zevnitř a bude hájit výhradně Vaše zájmy, jsme tady.

Domluvme si společnou konzultaci zdarma. Probereme konkrétní možnosti. Klikněte ZDE.